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     關于上海的土著，真的是地產圈一個神奇的群體，大多數人提到上海土著，都認為他們不差錢，而看懂上海樓市，必須要看懂的一個角色就是：上海土著。
     上海土著。
     在上海呆過的都知道，上海是有內環，中環、外環、郊環劃分的。越接近內環，房價越高。
     上海是有內環，中環、外環、郊環劃分的。
     外環處于第三環，是“城鄉結合部”。上海坊間，有一個說法，就是外環線以內，算“中心城區”。住在外環以外，就是上海人常說的“住到鄉下”。
     外環線全長100公里不到，環內城區面積，是680平方公里。
     而小于，正是出生在上海，身份證開頭是310103.還是個絕版的身份證呢。
     去年年底，他賣掉了黃浦區的“老破小”，在九亭買了一套房子，大概70平方米，單價4.4萬元。小區環境很不錯，綠化率也高。
     全款買完之后就靠信用卡度日了，一毛錢現金都不剩。
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     從小到大，小于都在盧灣區度過。
     盧灣區有著一大批名人故居和歷史文化留存，也有東西文化交融的時尚地帶，有號稱東方香榭麗舍大街的霞飛路，也有坐落著優雅洋房的思南路…...
     盧灣區有著一大批名人故居和歷史文化留存，也有東西文化交融的時尚地帶，有號稱東方香榭麗舍大街的霞飛路，也有坐落著優雅洋房的思南路…...
     順昌路
     而盧灣區在2011年并入了黃浦區，使得310103開頭的身份證已經成了絕版，有時候她也會自豪的和別人說到我可是310開頭的老上海寧嘞。
     然而上海的老公房居住面積都偏小，小于覺得住的太憋屈了，這使她萌生了換房的想法。
     前幾年，有朋友介紹他楊樹浦路、內江路的房源，小于卻不要，她有著大多數老上海人的認知，認為如果楊樹浦路算下只角，那么內江路楊樹浦路，就是下只角的下只角。
     認為如果楊樹浦路算下只角，那么內江路楊樹浦路，就是下只角的下只角。
     關于上海的上只角下只角劃分，如果在開埠之初，估計除了老城廂，城墻以外的地方都是“鄉下頭”，全是“下只角”；
     而更多老上海理解中的“上只角”，是指租借地區，比如靜安、黃浦、盧灣等，而“下只角”呢，自然是當年“滾地龍”和“棚戶區”密集的閘北、普陀等地了。
     關于上海的房價，從2016年起，上海房價進入了又一個上漲周期，一直漲到2017年。
     在2017年一系列調控政策“組合拳”下，上海樓市自當年下半年開始劃出一條“量縮價穩”的平滑曲線。上海市統計局數據顯示，2018年，上海內環線內商品住宅銷售均價為108155元/平方米，內外環線間為74694元/平方米，外環線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。
     2018年，上海內環線內商品住宅銷售均價為108155元/平方米，內外環線間為74694元/平方米，外環線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。
     去年年底，小于終于出手，買了九亭的房子。當初推薦給他的楊樹浦路內江路的房源，如今每平方米也有5、6萬一套了。
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     根據上海市總工會的統計，目前本市內環線以內的常住人口密度為3.39萬人/平方公里，內中環之間為1.75萬人/平方公里，中外環之間為0.70萬人/平方公里，外環線以外為0.14萬人/平方公里。
     目前本市內環線以內的常住人口密度為3.39萬人/平方公里，內中環之間為1.75萬人/平方公里，中外環之間為0.70萬人/平方公里，外環線以外為0.14萬人/平方公里。
     內環線以內的人口密度達到了外環線以外的24倍！
     目前上海中心城區人口高度集聚，而郊區農村人口布局較為分散。
     但小于的感受并不明顯。“九亭人也很多啊，早高峰時，地鐵站里人山人海。”
     “九亭人也很多啊，早高峰時，地鐵站里人山人海。
     ”
     的確，根據調查，九亭被大多數人評為早高峰最擁擠的站，沒有之一！榮登top1。
     九亭鎮是上海常住人口超過20萬人的人口“大鎮”，目前常住人口已超過30萬人。作為板塊唯一的軌交，9號線自通車以來，為九亭帶來大量的人口、吸引了大批開發商。
     20萬
     9號線的通車使得松江的發展進入“快車道”，也加速了九亭的板塊價值，據相關數據統計，九亭板塊在9號線開通后的短短半年之內房價上漲了50%。
     九亭板塊在9號線開通后的短短半年之內房價上漲了50%。
     多么可怕的數字！
     多么可怕的數字！
     在小區里，小于說遇到過不少上海人。要么是老夫妻倆，要么是小夫妻倆。兒童樂園里，講上海話的大人越來越多。
     他停了一下，突然問我：
     “你是做房地產媒體的，你說上海市中心的房子，到底誰在買？”
     是啊，誰在買？
     是啊，誰在買？
     現在熱門的樓盤開盤，都要搖號，要公證。有意認籌的客戶，情況都要公示。
     在通過對過去6個月在上海購房客戶進行了抽樣分析之后，我們得到了以下數據結果：
     如圖所示，將原始戶籍為上海戶口的客戶定義為老“上海人”，主要包含在早期就居住于上海的“當地人”；將其它定義為“新上海人”，即后期遷入或者尚未遷入但在上海購房的人。
     將原始戶籍為上海戶口的客戶定義為老“上海人”，主要包含在早期就居住于上海的“當地人”；
     將其它定義為“新上海人”，即后期遷入或者尚未遷入但在上海購房的人。
     老上海人的購買比例只有30%，而新上海人的購買比例高達70%，新上海人購房占比持續提升，在相對嚴格的政策環境下，新上海人成了購買主力。
     ，新上海人成了購買主力。
     全年“1128”上海出臺二套新政，認房又認貸，導致大部分購房者失去“處女貸”首付3.5成的資格淪陷在二套7成首付的深淵里無力痛苦。
     再加上上海出臺二手房掛牌交易政策，銀行信貸政策收緊，大部分置換客戶被架空，上下游買賣雙方皆是因為資金和資質問題，導致成交周期普遍拉長，本地置換客群嚴重縮水。成交量基本源于外地購房者，畢竟貸款只是一方面的影響，當下有無資質才是最重要的。
     購房客戶來源地
     購房客戶來源地
     購房客戶來源地
     購房客戶來源地
     設顏色越深，購買力越強，將各省客戶購買力比對后發現：
     上海購房客戶來源以黑龍江、浙江、山東、江西、江蘇、安徽為主，基本符合以上海為中心向周邊輻射擴散的規律。
     距離上海越近，來滬購房客戶越多，反之距離越遠，來滬購房客戶越少。
     從區域劃分看，來滬購房者人數呈現出“華東>華中>東北>華北>西北>華南>西南”的規律。
     “華東>華中>東北>華北>西北>華南>西南”
     各省客戶購買指數
     如圖，與購買客戶數量對比發現，各省在滬購買指數變化極大。其中，東北區域在滬購買指數排前三位，浙江排名第四。與購買客戶數量相比，華北區域購買指數排名提升明顯。
     東北區域在滬購買指數排前三位，浙江排名第四。
     與購買客戶數量相比，華北區域購買指數排名提升明顯。
     比如，中信泰富上海船廠項目，位于陸家嘴，均價大約為12.8萬元/平方米。
     182套房源，有220人認籌，其中——身份證簽發地是上海的，有73人。
     江蘇，37人。
     浙江，34人。
     江西，7人。
     河南，6人。
     廣東，4人。
     北京、四川、湖南、湖北3人。
     天津、河北2人，等等。
     境外7人。
     以公司名義認籌的，12家。
     最近搖號的一個號稱閔行千萬級學區新房--閔行七寶皇都花園三期，根據當時現場的公示，我們可以看到在這10組客戶中，310開頭的上海寧只有4個，其余都是外地人，有江西的，浙江的，陜西的、安徽的。
     你瞧，長三角的距離有多近？
     你瞧，長三角的距離有多近？
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     上海的樓市，不僅僅是上海土著的樓市。
     過去一年，上海買房人中，上海人占30%，新上海人占將近70%。從內環內，搬到外環外的小于，就在這30%里面。
     也就是說，上海中心城區（外環線以內），新上海人比上海人買了更多的房子。
     再對照過去一年上海人與新上海人的買房比例，顯而易見，上海人在外環線以外，比新上海人買了更多的房子。
     上海人在外環線以外，比新上海人買了更多的房子。
     還有一個坐擁五套房的魔都土著，老家在靜安，建筑面積38平米，一室戶老公房，妻子老家在閘北，45平老公房，2013年他家祖宅拆遷，在閔行分到了一套動遷安置房大概80多平帶電梯，所以目前他名下5套房，在靜安、普陀、長寧、閘北、閔行各一套。
     按照目前最新二手房均價5套房市值約2000萬左右。
     按照目前最新二手房均價5套房市值約2000萬左右。
     這位老兄的老婆父母都是60多歲的人了，當初買的房子沒樓梯，兩老人天天爬樓梯身體實在有點吃不消，就想著把長寧的房子換掉，買套寶山的電梯房去，作為日后的養老房。
     但是老人的這個想法遭遇了兩個現實問題。
     一是老婆的父母現在名下已經有兩套共有產權房，如果不出手其中的一套根本沒辦法再買一套，另一方面，老人也沒那么多的資金貼錢再來買一套。
     所以這就不得不考慮賣房再換房，但到在這里老兩口就有點舉棋不定了。
     如果采取先賣長寧房，錢到手后再買寶山房的辦法，會面臨巨大的房價上漲和政策突變風險。反過來如果先買后賣，風險更大，現在調控太嚴格，房子很難賣，要不就得大幅降價急售才能脫手，要不就得損失動輒20-30萬的定金，所以不管先賣后買或者先買后賣的換房策略現在都有很大風險。
     所以兩老口決定先假離婚，但是老人發現即便是假離婚，老夫妻也沒辦法做貸款，年齡太大失去了貸款資格。
     思來想去老夫妻想到了老婆名下的公積金還從來沒用過，完全可以申請公積金貸款，但前提是需要把房產寫在女兒名下。
     這樣一來，既享受了公積金超低貸款利率，又免去了百年之后房產繼承的問題，一舉兩得。
     這樣一來，既享受了公積金超低貸款利率，又免去了百年之后房產繼承的問題，一舉兩得。
     但是現在他和老婆名下已經有兩套房子，根本沒法買第三套，思來想去，兩代人又想到了假離婚……
     除了假離婚，他們還想到了其他備選方案：比如保留長寧房，賣掉閘北房，再多貸點款；再比如把長寧房和閘北房全部賣掉，努力湊首付，兩套老房子出租換來租金補貼房貸。
     反正一家兩代本來是想為第三代買房的，現在卻為父母的養老房糾結迷茫上了。
     一個號稱有2000萬房產的本地土著，卻連一套房都買不起，有點兒慘。
     一個號稱有2000萬房產的本地土著，卻連一套房都買不起，有點兒慘。
     那么問題來了：一個月入三萬的新上海人和一個坐擁五套房的本地掃地阿姨，哪個是中產？
     依我看，在高房價的現狀下，哪個都不是中產，月入三萬的新上海人如果要供養房貸，凈收入其實和掃地阿姨差不多；而坐擁四套房的掃地阿姨，如果房產不能變現，僅憑那點收入也是妥妥的窮人一枚。
     像倫敦、東京、巴黎、紐約這樣的城市，人口都是逐步向郊區移動。對整個上海而言，“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的歷史，早已成為笑談。
     外環也值得期待吶。
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